Investování do projektů ve výstavbě vs. existující nemovitosti
Úvěrový crowdfunding dnes umožňuje drobným investorům podílet se na financování řady realitních projektů, které byly dříve dostupné hlavně bankám nebo velkým fondům. V českém prostředí lze investovat jak do nemovitostí ve výstavbě, tak do dokončených objektů. Rozdíl mezi těmito dvěma přístupy spočívá ve výši výnosu, míře rizika a délce investice.
Co je úvěrový crowdfunding?
Úvěrový realitní crowdfunding funguje tak, že investor poskytuje peníze na konkrétní developerský projekt, obvykle přes online platformu. Ta projekt prověří, nastaví podmínky financování a umožní širšímu okruhu zájemců investovat i malé částky. Investor nedrží podíl na nemovitosti a jeho výnos tvoří úrok z úvěru.
Investice do nemovitostí ve výstavbě
Investice do nemovitostí ve výstavbě prostřednictvím úvěrového crowdfundingu obvykle nabízejí vyšší výnosy než u hotových objektů. Typicky se pohybují mezi 8 % a 12 % ročně, protože investor podstupuje vyšší riziko spojené s průběhem stavby a prodejem jednotek.
Hlavní rizika zahrnují:
- možné zpoždění dokončení,
- nárůst cen stavebních materiálů,
- nedostatek pracovních sil,
- změny v konečných specifikacích jednotek.
V krajním případě se může developer dostat do finančních potíží, což ovlivní splácení úvěru. Investiční horizont je střednědobý (obvykle 12 až 48 měsíců) a je vázán na dokončení projektu a následný prodej jednotek. Během výstavby projekt negeneruje žádný okamžitý příjem z nájmu.
Investice do existující nemovitosti
U existující nemovitosti investor poskytuje úvěr na objekt, který již fyzicky stojí. Peníze mohou být využity například k modernizaci, rozšíření kapacity nebo změně účelu budovy. Výnos je zpravidla o něco nižší než u investic do výstavby od základů a pohybuje se mezi 6 % a 9 % ročně.
Rizika jsou nižší, protože objekt je hmatatelný a lze ověřit jeho hodnotu. Komplikace při splácení úvěru mohou nastat při chybném propočtu nákladů na rekonstrukci starších budov.
Výhodou je naopak rychlost realizace a následného prodeje či pronájmu nemovitosti. Pokud je objekt již částečně pronajat, generuje příjmy, které podporují stabilní cash flow a snižují nejistotu návratnosti. Doba investice bývá obvykle kratší než u projektů ve výstavbě.
Podle čeho vybírat investice?
Při investování přes crowdfundingové platformy je důležité pečlivě vybírat projekty. U zavedených platforem jsou u každé nabídky k dispozici podrobné informace o financovaném projektu. Pro snížení rizika se doporučuje vybírat projekty s LTV pod 70 %, protože nižší poměr úvěru k hodnotě zajištění poskytuje větší bezpečnostní „polštář“ pro případ poklesu cen nemovitostí.
Dalším klíčovým aspektem je regulace. Česká národní banka vyžaduje, aby crowdfundingové platformy měly licenci. Investoři by se měli vyvarovat nelicencovaných subjektů, protože ty nesou vyšší riziko selhání a nedostatečné ochrany.
Jak minimalizovat investiční rizika?
Při hodnocení rizik je třeba počítat s možnými zpožděními projektů a následně i splátek úvěrů, která mohou přesáhnout i šest měsíců. Pro snížení dopadů těchto zpoždění doporučují odborníci diverzifikovat investice mezi 5 až 10 projektů. Tímto způsobem zajistíte, že případné problémy u jednoho konkrétního záměru nebudou mít zásadní dopad na stabilitu a celkový výnos vašeho portfolia. Riziko lze také jednoduše zjistit dle hodnocení rizikovosti projektu. Příklad detailního popisu ratingu investic na platformě ROIER si můžete přečíst ZDE.
Diverzifikujte i vy své portfolio a vyberte si z aktuálně dostupných investic ZDE.