Jak funguje due diligence a proč je důležitá

Investiční crowdfunding otevřel drobným investorům přístup k projektům, které dříve financovaly výhradně velké investiční fondy a banky. Tyto instituce si analýzy rizik prováděly samy. Běžný drobný investor však nemá čas ani odborné znalosti na detailní studium rozsáhlé dokumentace. Tuto roli proto v crowdfundingu přebírají samotné platformy. Ty prověřují žadatele o financování a rozhodují o tom, jaké projekty nabídnou investorům.

Tato kontrola se označuje jako due diligence. Jde o standardní proces, který probíhá ještě před zveřejněním investiční nabídky. Cílem je zjistit skutečný stav projektu a popsat jeho rizika dříve, než do něj investoři vloží své prostředky. U úvěrů zajištěných nemovitostmi se prověřují tři základní oblasti: právní čistota, technický stav a finanční stabilita.

Co obnáší due diligence

Každá z těchto oblastí představuje samostatnou část kontroly, které na sebe navazují:

• Právní část: Ověřuje vlastnické vztahy, historii převodů a zkoumá, zda na nemovitosti neváznou zástavy nebo věcná břemena.

• Technická část: Navazuje na právní prověrku a hodnotí reálný technický stav nemovitosti včetně odhadu budoucích nákladů na opravy.

• Finanční část: Uzavírá celý proces. Pracuje s reálnými příjmy a náklady dlužníka a ověřuje, zda ekonomika projektu odpovídá realitě, nikoli pouze optimistickým předpokladům na papíře.

Výstupem due diligence je strukturovaný popis rizik. Tento dokument slouží jako podklad pro schvalovací investiční komisi platformy, která finálně rozhoduje, zda projekt splňuje podmínky pro zařazení do nabídky.

Jak probíhá prověrka na platformě ROIER

Prověřování projektů probíhá v několika navazujících fázích. Každý projekt vstupuje do interního scoringového modelu, který vyhodnocuje tři klíčové oblasti.

První oblastí je vlastník projektu. Posuzuje se finanční zdraví, zadlužení, ziskovost, zkušenosti, platební morálka a případná historie insolvencí.

Druhou oblastí je samotný projekt. Hodnotí se jeho rentabilita, schopnost generovat peněžní toky a míra samofinancovatelnosti.

Třetí oblastí je zajištění. Klíčovou roli hraje hodnota a kvalita nemovitosti. Důležitý je také právní stav a likvidita zajištění.

Rizikový scoring

Výsledky komplexní prověrky se převádějí do interního bodového modelu, který zařazuje projekt do jedné z osmi kategorií rizikovosti, od AAA (výjimečně nízké riziko) po D (neakceptovatelné riziko). Při změnách na straně dlužníka se pravidelně aktualizuje.

Scoring slouží investorům pro rychlou orientaci v nabídce, nenahrazuje však detailní analýzu konkrétního projektu.

Zajištění investic

Kromě samotného hodnocení rizik je pro investory důležitá také kvalita zajištění. K ochraně investic slouží dva bezpečnostní mechanismy.

Prvním je limit LTV, kdy maximální výše poskytnutého úvěru nesmí překročit 70 % hodnoty nemovitosti. Tím vzniká bezpečnostní polštář pro případ poklesu cen nemovitostí na trhu.

Druhým prvkem je notářský zápis s přímou vykonatelností, který v případě nesplácení zásadně zjednodušuje a urychluje vymáhání dlužných prostředků.

Monitoring po spuštění investice

Rizikovost projektu není hodnocena pouze před jeho zveřejněním. Splácení úvěru i celkový vývoj projektu jsou průběžně monitorovány. Pokud se změní finanční situace dlužníka nebo podmínky na trhu, promítá se to do aktuálního hodnocení.

Crowdfunding zpřístupnil investování široké veřejnosti, ale zároveň přesunul odpovědnost za prvotní posouzení projektů na samotné platformy.

Přečtěte, jak je na naší platformě definovaný scoring rizikovosti investic ZDE a co přesně znamená scoring BBB si můžete přečíst ZDE. 

Vyberte si investiční projekt, který zapadá dle našeho scoringu do vašeho portfolia  ZDE.

‍