Vliv inflace na výnosy z nemovitostí: mýtus nebo realita?

Pro řadu Čechů jsou investice do nemovitostí symbolem stability a jistoty. Jde o reálná aktiva, jejichž hodnota má v delším období tendenci růst a v mnoha obdobích inflaci překonávat. Od roku 2010 vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v Česku řádově o desítky až nízké stovky procent v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti, přičemž nejdynamičtější růst zaznamenaly větší aglomerace. „Cihly“ tak pro mnoho domácností představují jednu z přirozených forem ochrany proti znehodnocení peněz, i když ne vždy a ne automaticky.

Inflace snižuje reálný výnos

Každý investor musí počítat s tím, že inflace snižuje reálný výnos. Nominální zisk může vypadat zajímavě, skutečná hodnota peněz ale závisí na tom, o kolik výnos překonává růst cen.

V letech 2010 až 2025 se meziroční inflace v Česku dlouho pohybovala spíše v nízkých jednotkách procent, často kolem dvou procent. Zlom nastal v letech 2022 a 2023, kdy inflace vyskočila do dvouciferných hodnot a dosáhla přibližně 15 % a 11 % ročně. Šlo o největší cenový šok od 90. let, který výrazně zvýšil průměrnou inflaci za celé období a citelně snížil reálnou hodnotu úspor domácností.

Jaké jsou tedy reálné možnosti, jak investovat do nemovitostí a inflaci dlouhodobě porazit?

Vlastní investiční nemovitost

Tradiční způsob investování do nemovitostí spočívá v přímém nákupu bytu nebo domu a jeho následném pronájmu. Investor tak získává pravidelný příjem z nájemného a zároveň těží z potenciálního růstu hodnoty nemovitosti v čase.

Pronajímatelé mohou ve smlouvách využít inflační doložku, která umožňuje pravidelnou úpravu nájemného podle inflace a pomáhá chránit reálnou hodnotu příjmu. V praxi ale záleží na konkrétní smlouvě, ochotě nájemců a situaci na trhu, takže valorizace nebývá vždy plně v souladu s inflací. 

Výnos z nájemného v Česku v posledních letech rostl obecně pomaleji než ceny nemovitostí, takže samotný příjem z nájmu tvoří často menší část celkového výnosu. Zisk z investice proto u řady investorů stojí hlavně na růstu tržní hodnoty nemovitosti.

Nevýhodou investice do vlastní nemovitosti je vysoký vstupní kapitál, který si většina lidí řeší kombinací vlastních prostředků a hypotéky, a také čas a starosti spojené se správou, údržbou a řešením nájemních vztahů. Na druhou stranu získává investor hmatatelné aktivum, které lze v případě potřeby prodat nebo využít k vlastnímu bydlení.

Úvěrový crowdfunding

Úvěrový crowdfunding umožňuje drobným investorům financovat realitní projekty formou úvěru s předem stanoveným úrokem. Investor je v pozici věřitele a jeho výnosem je sjednaný úrok, který bývá u realitních projektů často vyšší než u firemních dluhopisů. Na platformě ROIER jsou aktuálně dostupné investice s výnosem až 9 % p.a.

Výhodou je možnost investovat i relativně malé částky a rozložit je mezi více projektů. Úvěry mohou být zajištěny zástavním právem k nemovitosti, notářským zápisem s přímou vykonatelností nebo jinou formou zajištění. Rizikem je zejména nesplácení nebo zpoždění projektu, horší vymahatelnost pohledávky u problémových dlužníků, citlivost na změny úrokových sazeb a omezená likvidita, protože investor obvykle nemá snadnou možnost úvěr předčasně odprodat.

Z pohledu inflace platí, že pokud je sjednaný úrok výrazně nad úrovní inflace, může investor dosahovat kladného reálného výnosu. V období prudce rostoucích cen ale může i relativně vysoký nominální úrok reálně ztrácet na hodnotě.

Ekvitní crowdfunding

Ekvitní crowdfunding umožňuje investorům vstoupit do realitního projektu jako spolupodílník, typicky prostřednictvím podílu ve společnosti, která nemovitost vlastní. Po dobu trvání investice mohou být vypláceny výnosy z provozu projektu, nejčastěji z nájemného nebo jiného provozního cash-flow. Po skončení projektu a prodeji nemovitosti investor získává podíl na zisku z prodeje podle velikosti svého podílu.

Cílové (negarantované) zhodnocení se u těchto projektů často plánuje nad hranicí 10 % ročně, v některých případech i výrazně výše. Je však nutné zdůraznit, že jde pouze o odhad, nikoli jistotu. 

Likvidita bývá omezená, protože podíl je zpravidla vázán na dobu trvání projektu a možnost jeho předčasného prodeje je omezená nebo vůbec neexistuje.

Z hlediska inflace mají ekvitní projekty potenciál vysokého reálného výnosu, pokud se projekt vydaří a hodnoty nájmů i nemovitostí rostou rychleji než ceny v ekonomice. 

Závěrečné srovnání: kterou možnost zvolit?

‍

Pokud také hledáte možnosti, jak ochránit své peníze před znehodnocením, prohlédněte si naše aktuální investiční možnosti ZDE.