Slovník crowdfundingového investora: 7 pojmů, které pomáhají odhalit riziko projektu
U nemovitostního crowdfundingu nestačí sledovat jen očekávaný výnos. Stejně důležité je vědět, jaká rizika projekt přináší a jak je rozpoznat ještě před investicí. Právě s tím pomáhá několik základních ukazatelů. Nemusíte být bankéř ani developer. Stačí vědět, na co se zaměřit.
Nejde o odborné zkratky určené finančním specialistům. LTV, LTC nebo DSCR pomáhají posoudit, jak je projekt financovaný, jaké má rezervy a jaká je pravděpodobnost, že se investorům vrátí vložené peníze. Společně s dalšími ukazateli poskytují ucelenější pohled na rizika, která na první pohled nemusí být vidět.
Dva typy crowdfundingových investic
V nemovitostním crowdfundingu se setkáte se dvěma typy investic, a to úvěrovými a ekvitními. Každý model funguje jinak, a proto se liší i ukazatele, které by měl investor sledovat.
Úvěrový crowdfunding funguje na principu půjčky. Investor poskytne projektu peníze a za to získává předem sjednaný výnos. Proto se zaměřuje především na schopnost dlužníka splácet dluh a kvalitu zajištění.
Ekvitní crowdfunding znamená, že investor získá podíl ve společnosti realizující projekt. Jeho výnos závisí na úspěchu projektu. Může být vyšší než u úvěrové investice, zároveň ale investor nese větší podnikatelské riziko.
LTV: Jak velkou rezervu nabízí hodnota nemovitosti?
Představte si, že se projekt dostane do problémů a nemovitost bude potřeba prodat. Pokryje její hodnota všechny dluhy, nebo budou věřitelé tratit?
Právě na tuto otázku částečně odpovídá ukazatel LTV (Loan-to-Value). Vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti.
Jak se počítá
LTV = výše úvěru ÷ hodnota nemovitosti × 100 %
Pro úvěrového investora představuje LTV především měřítko kvality zajištění. Čím nižší je tento poměr, tím větší rezerva zbývá mezi hodnotou nemovitosti a výší úvěru. Pokud by se projekt dostal do problémů, může právě tato rezerva zvýšit šanci na splacení celé jistiny i úroků.
Ekvitní investor sleduje LTV z jiného pohledu. Zajímá ho, jak velkou část projektu financuje dluh a jaký prostor zbývá pro vlastní kapitál.
Co si z toho odnést:
- nižší LTV znamená kvalitnější zajištění,
- samotné LTV ale neříká, zda developer zvládne projekt dokončit nebo splácet úvěr.
LTC: Kolik vlastních peněz riskuje developer?
Výnos projektu není jediným ukazatelem jeho kvality. Stejně důležité je vědět, kolik vlastních peněz do něj vložil developer. To ukazuje parametr LTC (Loan-to-Cost), který porovnává výši úvěru s celkovými náklady projektu.
Jak se počítá
LTC = výše úvěru ÷ celkové náklady projektu × 100 %
Čím větší část projektu developer financuje z vlastních prostředků, tím větší část rizika nese společně s investory. Tento princip se často označuje jako skin in the game.
Co si z toho odnést:
- vyšší vlastní finanční účast developera obvykle zvyšuje důvěryhodnost projektu,
- samotné LTC ale nevypovídá o tom, zda bude projekt ziskový.
DSCR: Vygeneruje projekt dostatek peněz na splácení úvěru?
Nemovitost může mít vysokou hodnotu. To ale ještě neznamená, že projekt zvládne splácet své závazky. Ukazatel DSCR (Debt Service Coverage Ratio) měří, zda provozní příjmy projektu stačí na splátky úvěru.
Jak se počítá
DSCR = čistý provozní výnos ÷ roční splátky dluhu
Čím vyšší je hodnota DSCR, tím větší rezervu má projekt při splácení úvěru. Pokud se hodnota pohybuje kolem jedné, projekt vytváří jen těsně tolik prostředků, kolik potřebuje na splátky.
Co si z toho odnést:
- DSCR ukazuje schopnost projektu splácet dluh,
- zdravé cash flow je pro splácení úvěru stejně důležité jako kvalitní zajištění nebo dostatečný vlastní kapitál developera.
Seniorní financování: Kdo dostane peníze jako první?
Když se projekt dostane do problémů, nezáleží jen na tom, kolik komu dluží. Důležité je také pořadí, ve kterém se jednotliví věřitelé uspokojují.
Seniorní věřitelé mají přednost před ostatními věřiteli i vlastníky. Obvykle disponují prvním zástavním právem a jejich pohledávky se uspokojují jako první.
Podřízení (juniorní nebo mezaninoví) věřitelé přicházejí na řadu až poté. Vlastníci společnosti stojí na konci tohoto pořadí.
Co si z toho odnést
- stejný projekt může představovat různé riziko podle toho, v jakém postavení investor vystupuje,
- vyšší očekávaný výnos často znamená nižší pořadí při uspokojování pohledávek.
Cash flow: Proč může zkrachovat i ziskový projekt?
Projekt může být na papíře ziskový a přesto zkrachovat. Důvodem bývá nedostatek hotovosti. Developer musí během výstavby průběžně platit stavební práce, materiál, mzdy nebo úroky. Příjmy z prodeje či pronájmu nemovitostí přitom často přicházejí až později.
Pokud projektu dojde hotovost, může se dostat do problémů bez ohledu na to, jak vysoký zisk očekává po dokončení.
Co si z toho odnést
- účetní zisk a dostatek hotovosti nejsou totéž,
- zdravé cash flow je pro průběh projektu stejně důležité jako jeho očekávaná ziskovost.
Předkupní právo: Může právní překážka oddálit návrat investice?
Vedle finančních ukazatelů je vhodné sledovat také právní rizika. Předkupní právo může v některých případech prodloužit převod nemovitosti nebo zkomplikovat její prodej. Pro investora to nemusí znamenat ztrátu peněz, ale může to prodloužit dobu, po kterou budou jeho prostředky v projektu vázané.
Co si z toho odnést
- právní komplikace mohou zpomalit dokončení nebo prodej projektu,
- delší průběh projektu může oddálit i návrat investovaných prostředků.
Exit projektu: Jak se investor dostane ke svým penězům?
Investice nekončí dokončením stavby. Končí až ve chvíli, kdy se investorům vrátí peníze. Tomuto okamžiku se říká exit projektu. Může nastat například prodejem dokončených nemovitostí, refinancováním bankou nebo prodejem projektu jinému investorovi.
Čím více realistických scénářů ukončení projektu existuje, tím menší je riziko, že se návrat investovaných prostředků výrazně zdrží.
Co si z toho odnést
- před investicí je dobré vědět, jakým způsobem plánuje developer projekt ukončit,
- promyšlený exit je jedním z předpokladů úspěšného návratu investice.
Na jeden ukazatel nespoléhejte
LTV, LTC, DSCR, seniorní financování, cash flow, předkupní právo ani plánovaný exit samy o sobě neřeknou, zda je projekt dobrou investicí. Teprve společně pomáhají vytvořit ucelený obrázek o tom, jak je projekt financovaný, jaká rizika přináší a jaká je pravděpodobnost úspěšného návratu investovaných prostředků.
Čím lépe těmto pojmům rozumíte, tím informovanější rozhodnutí můžete při výběru crowdfundingové investice udělat.
Na ROIER.cz najdete úvěrové investice zajištěné nemovitostmi a u každého projektu si můžete projít jeho klíčové parametry, včetně rizikového stupně a zajištění. Prozkoumejte aktuální investiční příležitosti ZDE.