Investování do nemovitostí v roce 2026 už není jen o dobré lokalitě a rychlé rekonstrukci. Trh je rychlejší, proměnlivější a plný nejistot – o to větší roli dnes hraje kvalitní příprava, práce s rizikem a správní partneři.
V rozhovoru s Kateřinou Crnadakovou, jednatelkou agentury Optima, nahlížíme do zákulisí reálných investičních projektů. Kateřina otevřeně mluví o tom, co pro ni znamená dobře připravená investice, jak se změnil její přístup k návratnosti i riziku a proč je spolupráce s partnery, jako je ROIER, klíčová pro dlouhodobý úspěch.
Jak dnes vypadá typický projekt Optima a co je pro Vás v roce 2026 „dobře připravená investice“?
Typický projekt Optima dnes začíná expertním výběrem velmi podrobnou analýzou nemovitosti s potenciálem. Nehledáme dokonalé domy, ale projekty, kde dokážeme přidanou hodnotu vytvořit. Dobře připravená investice v roce 2026 pro nás znamená především důkladnou práci ještě před samotným nákupem. Klíčová je detailní technická prověrka nemovitosti, realistický rozpočet rekonstrukce a jasně definovaný cílový produkt, tedy komu a za jakých podmínek bude nemovitost po rekonstrukci určena. Velký důraz klademe na kvalitu provedení rekonstrukce, efektivní dispozice. Zároveň pracujeme s aktuálními čísly, počítáme s rezervami a nepodceňujeme čas ani náklady. V prostředí roku 2026 považujeme za zásadní nadčasové řešení interiéru, energetickou úspornost a provozní efektivitu nemovitosti. Dobře připravená investice je pro nás taková, která dává smysl nejen na papíře, ale i v reálném trhu. Nemovitost, která po rekonstrukci odpovídá současné poptávce, má dlouhodobou hodnotu a je atraktivní pro koncové kupující.
Co se od doby vašeho prvního investičního projektu nejvíce změnilo na trhu, ale i ve vašem přístupu?
Od doby mého prvního investičního projektu se toho změnilo hodně, jak na trhu, tak v mém přístupu.
Co se změnilo na trhu :
Za prvé jsem změnila rychlost a volatilita, trhy dnes reagují mnohem rychleji na zprávy, data i emoce. Výkyvy jsou častější a prudší. Trh je turbulentní. Za druhé jsou dostupnější informace. Informací je přebytek, ale o to větší je šum. Vyhrává ten, kdo ví „nejvíc“, ale i ten, kdo umí dobře filtrovat. V oblasti technologií jako je automatizace, algoritmy probíhá obrovská změna, která má vliv na chování trhu u nemovitostí.
Dalším aspektem, který se podílí je makro nejistota, inflace, úrokové sazby, zahraniční politika. Makro faktory dnes hrají důležitou roli než dřív a často přebíjejí fundament jednotlivých firem.
Co se změnilo v mém přístupu:
Určitě větší odhodlání. Dřív jsem měla tendenci dbát více na bezrizikovou finanční analýzu a tím i jistý výsledek. Dnes vím, že pravděpodobnost je důležitější než „pravda“. Více řídím rizika před výnosem. První projekty byly víc o hledání příležitostí, dnes je to hlavně o ochraně kapitálu.
Mám větší trpělivost a disciplínu. Naučila jsem se, že neinvestovat je často také rozhodnutí. Používám jednodušší strategie, méně složitých hypotéz, víc důrazu na srozumitelnost a opakovatelnost a disciplínu. Kladu větší důraz na vlastní chování , méně emocí , nebát se delegovat úkoly a schopnost držet se finančního plánu jsou pro mě klíčové. Stručně řečeno, trh je rychlejší a hlučnější, turbulentní. Já jsem klidnější a selektivnější. A právě tenhle posun považuju za největší hodnotu zkušeností.
Jak dnes přemýšlíte o návratnosti a riziku, co už byste dnes udělali jinak než dřív?
V současnosti o návratnosti a riziku přemýšlím výrazně jinak než na začátku, méně „kolik můžu vydělat“ a více „co se může pokazit a co to se mnou udělá“. O návratnosti uvažuji tak, že ji vnímám relativně k riziku, započítávám čas a energii. Pokud investice vyžaduje neustálou pozornost, mentální stres nebo složitá rozhodnutí, chci za to vyšší prémii. Počítám s tím, že realita bude horší než plán. Riziko zvažuji velmi pečlivě ,riziko není volatilita, ale trvalá ztráta kapitálu, nucený prodej v nevhodnou chvíli a hlavně situace, kdy nemám kontrolu nad rozhodnutím. Likvidita je součást rizika,dřív podceňovaná, dnes zásadní.
Jakou roli dnes hraje spolupráce s partnery ( např. ROIER) v tom, aby projekt dával dlouhodobý smysl?
Dnes hraje spolupráce s partnery zásadní roli v tom, jestli má projekt dlouhodobý smysl, nebo zůstane jen dobře vypadajícím nápadem. Už to nevnímám jen optikou „kdo co investuje “, ale hlavně kdo s námi sdílí podobný způsob uvažování, tempo a hodnoty. Právě to se v čase ukazuje jako rozhodující. Konkrétně spolupráce s ROIER je v tomhle ohledu skvělým příkladem. Spolupracujeme s nimi už zhruba rok a tato zkušenost jasně ukázala že jsou velmi spolehliví . Víme, že to, na čem se domluvíme, platí. To výrazně snižuje exekuční riziko projektu. Jejich vstřícnost a otevřenost, nejde jen o plnění zadání, ale o aktivní hledání řešení nám pomáhá se rozvíjet. Spolutvoříme ne jen investujeme, ROIER nám pomáhá rozvíjet nové podnikatelské záměry, ne pouze realizovat ty stávající. Je to partner, který přemýšlí několik let dopředu, dává našemu podnikání úplně jinou stabilitu a dlouhodobou perspektivu. Dřív jsem partnerství brala spíš jako součást realizace. Dnes ho beru jako klíčový prvek investiční logiky. Silný partner totiž, snižuje provozní i reputační riziko, zvyšuje šanci, že projekt přežije horší fáze cyklu a často otevírá dveře k příležitostem, které by samostatně vůbec nevznikly a přesně v tomhle spolupráce s ROIERem zapadá do naší dlouhodobé strategie.
V čem vidíte největší potenciál starších bytů právě teď ,je to pořád hlavně rekonstrukce, nebo už i něco navíc( dispozice, energie, nájemní modely)?
Největší potenciál starších bytů dnes vidím právě v tom, že nejsou „hotové“ – a tím pádem nám dávají prostor je vytvořit podle vlastních představ a aktuálních potřeb trhu. Základ samozřejmě pořád tvoří rekonstrukce, ale už to dávno není jen o nových podlahách a koupelně. Rekonstrukce jako nástroj, ne cíl Starší byt umožňují nastavit standard přesně na cílovou skupinu (nájem / prodej / dlouhodobé držení), řídit rozpočet a návratnost mnohem lépe než u novostaveb, vytvořit přidanou hodnotu tam, kde ji trh ještě neumí plně ocenit. Právě u starších bytů máme tu výhodu, že s nimi můžeme pracovat koncepčně, ne jen kosmeticky. U starších bytů je čím dál důležitější energie a provozní náklady a tím pádem ,snížení energetické náročnosti, důraz na dlouhodobé provozní náklady, ne jen pořizovací cenu, technická řešení, která dávají smysl i za 5–10 let. Tohle zvyšuje nejen hodnotu bytu, ale hlavně jeho udržitelnost pro nájemníky. Nájemní modely je něco navíc . Zde je dnes často největší „upgrade“: a to jako flexibilní využití (dlouhodobý vs. střednědobý nájem), lepší připravenost na práci z domova.
Kdyby dnes za vámi přišel investor, který má chuť, ale žádnou zkušenost-co byste mu doporučili jako první krok?
Kdyby dnes přišel investor, který má chuť, ale žádné zkušenosti, doporučila bych mu hlavně dvě věci, které se na první pohled vylučují – velkou opatrnost a zároveň odvahu se do toho pustit. První krokem je nastavení hlavy, ne konkrétní investice. Na začátku nejde o to „najít ideální projekt“, ale pochopit rizika, která nejsou na první pohled vidět, přijmout, že chyby k procesu patří, jen musí být malé a zvládnutelné a nesnažit se vydělat rychle, ale učit se systematicky. Základem je neustálé se vzdělávat ,sledovat trh, čísla, ale i reálné příběhy (dobré i špatné), Nebát ptát se zkušenějších, nebát se přiznat, že něco nevím. Chápat investování jako dlouhodobý proces, ne jednorázový obchod. Opatrnost ano, strach ne. Nezačínat s projektem, který může ohrozit osobní stabilitu. Počítat s rezervou jak finanční tak časovou, ale zároveň se nenechat paralyzovat přemýšlením a čekáním na „ideální chvíli“. Čili, buďte opatrní, ale nebojte se. Učte se neustále, začínejte v malém a dělejte to tak, aby se stala vaše práce koníčkem. Výsledky přijdou!
_____
Děkujeme Kateřině Crndákové za rozhovor a pokud si chcete prohlédnout nejen projekty agentury Optima, podívejte se ZDE.
