10 otázek, které si položit před investicí do realitních projektů

Nemovitostní crowdfunding umožňuje investovat do developerských projektů i s menším kapitálem. Jednotlivé projekty se ale mohou výrazně lišit mírou rizika i potenciálním výnosem. Záleží především na tom, zda investor vstupuje do dluhového crowdfundingu, tedy poskytuje developerovi úvěr, nebo do ekvitního crowdfundingu, kdy získává podíl na projektu či společnosti.

Každý z těchto modelů funguje jinak a vyžaduje odlišný způsob hodnocení. Před investicí proto nestačí sledovat pouze nabízený výnos. Důležité je pochopit, do čeho investor skutečně vstupuje, kdo projekt řídí a jaká rizika podstupuje.

1. Kdo za projektem stojí?

Než investor vloží peníze do projektu, měl by si prověřit platformu i samotného developera. Kdo platformu provozuje? Jak dlouho funguje? Jaké projekty už financovala?

U platforem fungujících podle evropského nařízení ECSP je důležitým signálem licence České národní banky. Neznamená automaticky bezrizikovou investici, ale potvrzuje, že platforma splňuje stanovené regulatorní požadavky.

U platforem je třeba prověřit finanční stabilitu provozovatele, transparentnost a způsob, jakým nakládá s penězi investorů.

2. Půjčuji peníze, nebo získávám podíl na projektu?

Základní rozdíl spočívá v tom, co investor za své peníze získává.

U dluhového crowdfundingu investor poskytuje developerovi úvěr a očekává předem stanovený úrok. Hlavním rizikem je, že developer nebude schopen své závazky splatit.

U ekvitního crowdfundingu investor získává podíl na projektu nebo společnosti. Výnos závisí na úspěchu celého záměru, například na obsazenosti dokončených nemovitostí nebo růstu hodnoty projektu. Potenciální výnos může být vyšší, ale investor zároveň nese větší riziko ztráty.

3. Odpovídá výnos riziku?

Vyšší výnos obvykle znamená také vyšší riziko. Proto nestačí sledovat pouze číslo uvedené v nabídce.

U úvěrových projektů by měl investor porovnat nabízený úrok s kvalitou zajištění, délkou investice a finanční situací developera.

U ekvitních investic je důležité ověřit, zda očekávaný výnos stojí na realistických předpokladech. Příliš optimistické odhady prodejních cen, nájemného, nákladů nebo délky výstavby mohou skutečný výsledek výrazně zhoršit.

4. Jak je investice zajištěná?

U dluhového crowdfundingu rozhoduje především kvalita zajištění úvěru. Investor by měl sledovat zejména:

• reálnou hodnotu zastavené nemovitosti,
• ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zástavy,
• pořadí zástavního práva.

Bezpečnější bývají projekty s LTV do 70 procent a zástavním právem v prvním pořadí. Vyšší zadlužení znamená menší rezervu pro případ poklesu cen nemovitostí nebo nuceného prodeje.

U ekvitních projektů klasická zástava obvykle nehraje hlavní roli. Důležitější je kvalita podnikatelského plánu, vlastnická struktura a podmínky, za kterých investor svůj podíl později zhodnotí.

5. Má developer dostatek zkušeností?

O výsledku projektu často rozhodují zkušenosti developera více než samotný nápad.

Investor by měl prověřit:

• předchozí realizované projekty,
• finanční historii,
• zkušenosti týmu,
• schopnost dodržovat rozpočty a termíny.

Pozitivním signálem je také vlastní kapitál developera vložený do projektu. Pokud developer investuje vlastní peníze, sdílí s investory stejné riziko.

6. Dává ekonomika projektu smysl?

Každý projekt by měl vycházet z realistických čísel. Nestačí atraktivní prezentace nebo vysoký očekávaný výnos.

U developerských projektů sledujte například:

• pořizovací cenu pozemku,
• náklady na výstavbu,
• očekávané prodejní ceny,
• plánovanou dobu realizace.

U dluhových investic je důležité, zda má developer jasný plán, jak úvěr splatí. U ekvitních investic pak především to, zda očekávaný zisk odpovídá riziku a době, po kterou budou peníze v projektu vázané.

7. Je lokalita dostatečně atraktivní?

Lokalita výrazně ovlivňuje úspěch každého realitního projektu. Ani dobře připravený záměr nemusí fungovat, pokud o něj nebude dostatečný zájem.

Investor by měl sledovat:

• poptávku po bydlení,
• vývoj cen nemovitostí,
• dostupnost služeb a dopravy,
• konkurenci dalších projektů.

Nemovitosti v Praze nebo Brně mají obvykle vyšší likviditu než projekty v oblastech se slabší poptávkou. Neznamená to ale, že každý regionální projekt představuje špatnou investici. Rozhodují konkrétní podmínky.

8. Co se stane, když projekt nebude fungovat podle plánu?

Každá investice může narazit na problémy. Důležité je vědět, jak je platforma a developer řeší.

U dluhového crowdfundingu si ověřte:

• jak platforma postupuje při prodlení,
• kdo zajišťuje vymáhání,
• jak rychle lze využít zástavu.

U ekvitních projektů sledujte především komunikaci s investory a jejich možnosti v případě, že se původní plán projektu změní.

9. Kdy a jak získám peníze zpět?

Nemovitostní crowdfunding obvykle není krátkodobá investice. Před vstupem je proto důležité znát plánovanou dobu investice i podmínky ukončení.

Zjistěte si:

• předpokládanou délku investice,
• možnosti předčasného výstupu,
• existenci sekundárního trhu,
• podmínky prodeje podílu nebo ukončení investice.

U dluhových projektů bývá termín návratnosti předem stanovený. U ekvitních investic může investor čekat až na dokončení projektu a následný prodej nemovitostí nebo podílu.

10. Mám investici dostatečně rozloženou?

Ani kvalitně vybraný projekt není bez rizika. Problémy developera, zpoždění výstavby nebo změna situace na trhu mohou ovlivnit konečný výsledek. Proto není dobrý nápad vložit úspory do jedné investice. Lepší je rozdělit peníze mezi více projektů, developery i lokality. Diverzifikace riziko neodstraní, ale pomáhá omezit dopad případného neúspěchu jedné investice.

Investování do realitních projektů může být zajímavou cestou ke zhodnocení peněz, důležité je ale rozumět tomu, do čeho investujete, a nepodceňovat rizika. Věnujte proto výběru projektu dostatek času a rozložte své investice mezi více příležitostí. Na ROIER.cz najdete investiční projekty zajištěné nemovitostmi, které můžete podrobně prozkoumat a vybrat si podle svých preferencí. Prohlédněte si aktuální nabídku investic ZDE.